Харитончик: Если ситуация будет развиваться по базовым сценариям, мы можем наблюдать постепенное затухание импульса к росту цен на квартиры

Цена на квадратный метр в Минске — рекордная за последние девять лет, обращает внимание Наша Ніва.

Согласно базе realt.by, средняя цена квадратного метра составляет 1615 долларов — это максимум с 2015 года.

Филин обсудил с экономистом Анатолием Харитончиком, чем обусловлен рост цен на недвижимость.

— Рост цен на недвижимость и достижение ими таких значений говорит о том, что спрос населения на покупку квартир-домов довольно сильный, а вот темпы расширения предложения, судя по всему, не поспевают за динамикой спроса, — поясняет эксперт. — И тут тогда два вопроса: почему спрос такой сильный и почему предложения не поспевают?

Беларусы в принципе рассматривают покупку недвижимости как один из наиболее желаемых способов сбережений. Я не буду вдаваться в дискуссию о том, является ли в принципе вложение в недвижимость сбережениями, но так это люди воспринимают.

В июле BEROC проводил опрос домохозяйств, и почти треть опрошенных сказала, что хотела бы сберегать именно посредством покупки недвижимости, и это был второй по популярности ответ после накопления в наличной иностранной валюте.

Де-факто сберегает в недвижимости небольшая часть населения, но вот в последний год экономические условия Беларуси сложились такими, которые сопутствовали, с одной стороны, удовлетворению желания тех, кто хочет сберегать в недвижимости, а с другой стороны — удовлетворению потребностей тех, кто хочет улучшить жилищные кондиции.

Какие это условия? Первое — это быстрый рост доходов населения. Наша экономика после февраля 2022 года вошла в период структурной трансформации. Спрос на товары и услуги остался, а вот часть предложения, которая формировалась западными фирмами, ушла, соответственно высвободившиеся ниши надо закрывать, и это сильно увеличило спрос на работников, а самих работников стало меньше из-за демографии, эмиграции, в результате возник дефицит, который очень глубокий.

Безработица сейчас на историческом минимуме — 3%, а должна быть в нормальном состоянии гораздо выше. И этот дефицит работников вынуждает фирмы жертвовать частью прибыли в пользу сотрудников, в результате чего зарплаты растут крайне высокими темпами.

Во втором квартале 2024 года средняя зарплата в реальном выражении, то есть скорректированная на рост цен, была более чем на 22% выше, чем средний уровень довоенного 2021 года.

Второе условие — это доступные кредиты. Нацбанк в 2023 году, в первой половине текущего года реализовывал мягкую кредитно-денежную политику, и процентные ставки по кредитам на недвижимость не воспринимались населением как ограничитель, особенно учитывая такой рост зарплат.

Плюс у нас есть льготные кредиты для определенных категорий граждан, они тоже активно выдаются. В итоге в первом полугодии населению было выдано кредитов на недвижимость почти на 70% больше, чем в первом полугодии прошлого года. Этот объем примерно соответствует тому, сколько выдали в 2021 году за весь год.

Третье условие — это высокий уровень потребительской уверенности населения. Для сравнения — в декабре 2021 года, согласно опросам BEROC, доля тех, кто оценивал свое текущее положение и его перспективы в негативном ключе, примерно на 25% превышало долю тех, кто оценивал его положительно. В июле текущего года эти доли сравнялись.

Лишь только в паре стран ЕС потребительская уверенность населения выше, чем сейчас в Беларуси. Когда такое ощущение накладывается на доступность кредитов, мы видим в том числе и высокий спрос на недвижимость.

И четвертое условие, важное, на мой взгляд, — это то, что возможности сбережения в иностранной валюте и за рубежом сейчас сильно ограничены из-за санкций. В наличной валюте хранить рискованно. В результате спрос на недвижимость растет, а предложение не поспевает за ним.

И главный фактор — достигнута полная загрузка мощностей в экономике, работников не хватает, в том числе в строительстве. Поставки импортных комплектующих осложнены из-за санкций. Следствием такой динамики спроса и предложения является повышение цен на квартиры.

— По мнению доктора экономических наук Льва Львовского, бум покупки недвижимости в инвестиционных целях опасен тем, что потом эта недвижимость окажется никому не нужной: мало кому можно будет ее сдать. Как думаете, есть ли смысл рассматривать покупку недвижимости в качестве инвестиции, чтобы в будущем сдавать и получать доход?

— Предполагаю, что речь шла о длительном временном периоде. В перспективе пары лет будет сокращаться население, но не думаю, что критично повлияет на то, кому сдавать квартиры.

Если в ближайшей перспективе посмотреть, то ситуация будет развиваться инерционно. Экономика достигла предела быстрого роста. Сейчас она довольно серьезно перегрета, производственные мощности загружены под завязку. Нацбанк, хоть и с опозданием и крайне нерешительно, немного уменьшает денежно-кредитные стимулы.

В результате мы будем наблюдать, скорее всего, постепенное замедление роста экономики, и доходы населения продолжат расти, потому что дефицит работников не рассосется в моменте, но расти будут более медленными темпами, а процентные ставки по кредитам станут выше.

Поэтому я бы ожидал плавного ослабления динамики спроса на недвижимость. Нельзя исключать каких-то резких провалов, но для этого надо чтобы в мире или в России началась глубокая рецессия. Это возможный, но не базовый сценарий пока.

Если ситуация будет развиваться по базовым сценариям, то при ослаблении динамики спроса на недвижимость мы можем наблюдать постепенное затухание импульса к росту цен на квартиры. Возможный переход к некоторой их коррекции в среднесрочной перспективе — на горизонте нескольких лет.

Поэтому является ли сейчас время подходящим для вложений в недвижимость, каждый должен решить сам. Необходимо осознавать, что экономика перегрета, высокого роста зарплат, который был в 23-24 годах, скорее всего, в ближайшие годы не будет в среднем — то есть, у кого-то будет, у кого-то — нет.

При этом процентные ставки станут выше, так как из-за перегрева экономики инфляционное давление высокое, Нацбанк с ним пытается бороться. Поэтому каждому нужно для себя осознавать риски получения кредитов сейчас и оценивать, не будет ли в будущем при росте ставок замедления роста доходов проблем, связанных с их погашением и обслуживанием.

То есть мы сейчас вблизи пика экономического цикла, и за пиком будет идти фаза спада. Не обязательно, что цены на недвижимость будут следовать за экономическим циклом, не всегда так происходит, но риски того, что рост цен на квартиры по крайней мере замедлится, довольно существенны, полагаю, с каждым месяцем они могут повышаться.

— Вы бы инвестировали сейчас в недвижимость в Минске?

— Я — нет, потому что мне не нужно улучшать жилищные условия. Если кому-то надо, и кто-то осознает, что процентные ставки по кредитам сейчас для него приемлемы (как я сказал ранее, скорее всего, они будут выше в дальнейшем), а человек ожидает, что доходы у него сохранятся, то возможно вложиться.

Но мы на пике, факторов неопределенности много. Я бы занял выжидательную позицию, чтобы посмотреть, действительно ли мы переходим фазу спада, и насколько глубокой она будет.

Потому что, если она будет глубокой, цены на недвижимость могут скорректироваться. Надо для себя оценивать — вы хотите подешевле взять кредит и войти на пике по ценам на недвижимость, либо для вас удобнее будет подождать год-два и купить по более низкой цене, но с более дорогим кредитом.